Blogpost: Paniekvoetbal in de woningmarkt: een ode aan de burgerparticipatie

Woningen moeten duurzamer, maar hoe dan? En welke lessen kunnen we trekken uit het verleden? GroenLinks Leiden heeft hier de afgelopen weken veel over gedeeld en een drukbezochte themabijeenkomst over georganiseerd. Deze week delen we een blogpost van ons lid Maria Fraaije, die zeer geïnteresseerd is in dit belangrijke onderwerp. Zij vraagt zich in onderstaand stuk af: hoe wordt de burger buiten spel gezet in het paniekvoetbal op de woningmarkt? Veel leesplezier!

Voor mijn raam ligt een plastic zakje. Ik en dat plastic zakje zijn elkaar al minstens vijftig keer tegenkomen, maar nooit heb ik de verantwoordelijkheid gevoeld het uit zijn lijden te verlossen en naar de recycling te brengen. Al starend moet ik denken aan een weekend terug. Ik kwam een vriendin tegen, die zojuist met handen vol plastic afval uit een boswandeling was teruggekomen. ‘Geen moeite toch?’ verklaarde ze opgewekt. Ik kan alleen maar bewondering hebben voor dat soort mensen. Na die ontmoeting blijf ik me afvragen: hoe komt het dat ik de vergeten zakjes van deze wereld gewoon laat liggen?

Het eerste argument terzijde gelaten (doodgewone luiheid), vind ik heil in de kennis van Jurrian Arnold. Als stedenbouwkundige en co-oprichter van studio de open kaart legt hij het antwoord in het voelen van verantwoordelijkheid voor de leefomgeving. ‘De stelling van ons bureau is: een duurzame woonomgeving faciliteert duurzaam leven. Dat kan alleen maar als bewoners daar ook echt mee bezig zijn,’ begint Jurrian. Centraal in hun aanpak is de term co-creatie: bewoners beslissen samen met de ontwerper over hun toekomstige leefomgeving. ‘Toekomstige bewoners raken vanaf het begin al betrokken bij het ontwerp,’ antwoordt Jurrian over de telefoon. ‘Daarom voelen bewoners zich meer verantwoordelijk voor hun omgeving.’

Volgens deze theorie zou het tekort aan eigenaarschap het langdurende verblijf van het plastic zakje voor mijn deur kunnen verklaren. In deze drukke Leidse verkeersader, waar het alleen op zondagmorgen doodstil is op straat, wordt de omgeving meer als vijand dan als onderdeel van het wonen gezien. Fietsen denderen in grote snelheid om je heen, studenten brallen je ’s nachts uit je bed, en hoewel we hier in kleine ruimtes dicht op elkaar wonen, heb ik geen idee wie mijn buren zijn. Geen wonder dat de straat bezaaid is met bierflesjes en Jumbo-tassen.

‘Wanneer je bewoners laat meedenken over het ontwerp van hun buurt en woonomgeving, zullen zij meer geneigd zijn actief bij te dragen aan de leefkwaliteit.’ Zo heeft het ontwerpbureau van Jurrian en zijn collega’s een ontwerp gemaakt voor het kantoor van de organisatie ‘vluchtelingen in de knel’, waar ze samen met 80 vrijwilligers inclusief vluchtelingen het nieuwe kantoor vormgaven. Mede daardoor is het kantoor al snel omarmd als eigen plek. ‘Eigenaarschap kan ook functioneren als katalysator,’ vertelt  Jurrian. ‘Problemen worden gesignaleerd en initiatieven worden genomen, zoals buurtbatterijen en  spel activiteiten, zodat de stille bereidwilligen in een buurt ook worden gestimuleerd om bij te dragen. Wat in achterstandsgebieden gebeurt is dat de initiatiefrijke groep langzaam aan wegtrekt en ontbreekt. Daardoor krijg je een negatief imago. Als je wel optimistische mensen en initiatiefrijke bewoners blijft houden kan dat een katalysator zijn voor een vitale woonomgeving.’

De vraag blijft: kost dat participeren in het ontwerpproces niet veel te veel tijd? Want tijd, dat is nog wel een dingetje. Peter Boelhouwer, hoogleraar huizenmarkt, is cynisch over de Nederlandse snelheid in de woningbouw. ‘Je moet je voorstellen, je hebt zo’n 70.000 tot 80.000 woningen per jaar nodig om de huishoudensgroei bij te benen,’ vertelt hij in een reportage van de NOS. ‘En we bouwen zo rond de 40.000 tot 50.000 per jaar. Dat is echt veel te weinig.’

Tekorten, huizengekte, torenhoge blinde biedingen op postzegels in Amsterdam. Maar niet alleen de hoofdstad heeft te maken met schaarste, ook in Leiden moeten er 8500 woningen bij worden gebouwd de aankomende jaren. Woningwachttijden lopen op, en ondertussen zijn de heipalen ook nog eens landelijk uitverkocht voor het aankomende jaar (geen grap). Wie als starter een woning zoekt, wordt geadviseerd naar de achterhoek te verhuizen, of een aantal jaar een huisbaas te spekken met torenhoge huur.

‘Er moet gebouwd worden, maar het gevaar is dat dat ten koste gaat van kwaliteit en duurzaamheid van de woonomgeving,’ vertelt Jurrian. ‘Dat je nieuwbouwwijken krijgt waar mensen zich geen eigenaar van voelen. En eigenaarschap van de leefomgeving is meer dan eigendom van de woning: dat je invloed hebt op wat er gebeurt om je heen en dat je er met eigen inzicht in kan beslissen. Dan komt de aandacht ook meer op kwaliteit van wonen, omdat bewoners precies weten wat ze fijn vinden in de woning. Een grote projectontwikkelaar gaat dat invullen, maar op zo’n manier dat die er net wat meer geld uit kan halen.’ 

Maar, participatie in het ontwerpproces is tijdrovend. Kan co-creatie de bizarre tekorten van vandaag wel bijbenen? ‘Co-creatie is misschien niet efficiënt genoeg,’ beaamt Jurrian. ‘Moet je het dan niet doen?’ Hij zucht even en raapt zijn gedachten bij elkaar. ‘Ik ben meer voor én én. Genoeg mensen willen dat het voor hen ontwikkeld wordt, maar zorg nou dat 20% tot 30% zelf kan bouwen. Dat was ook het idee met Vinex (zie: nota mensen wensen wonen) , maar dat was nooit van de grond gekomen, omdat de buit al verdeeld was onder de projectontwikkelaars. Bovendien,’ gaat Jurrian verder, ‘er zijn voorbeelden dat dit wel in snelle tijd kan worden gedaan, zoals het Homeruskwartier in Almere.’

Verder is de vraag of de oplossing wel ligt in de hoek van efficiëntie; misschien is daar juist het probleem ontstaan. In 2012 kwam een beleidsonderzoek van de Tweede Kamer naar buiten. De vraag: waarom stijgen de woningprijzen in Nederland eigenlijk? In het rapport staat duidelijk beschreven dat er kunstmatig schaarste wordt gecreëerd, waar gemeentes, ontwikkelaars, banken en bouwers allemaal van profiteren. Hierdoor ligt de prijs zo’n 20% te hoog. ‘De vraag is, waarom moeten zij daaraan verdienen?’ vraagt Jurrian zich af. Moeten de bewoners die daar ook echt gaan wonen er niet van profiteren? ‘In die periode waren particuliere opdrachtgevers zo’n 20% goedkoper dan grote projectontwikkelaars. Het gekke is dat we nu ‘vieren’ dat de huizenprijzen op hetzelfde niveau zijn, en dat daardoor de crisis voorbij zou zijn. Maar als we in 2012 hebben geconcludeerd dat er 20-30% lucht in de markt zit en het daardoor helemaal fout is gegaan met de huizenprijzen, waarom zou je nu dan feestvieren?’

Vrije markt zou ervoor moeten zorgen dat de kwaliteit en prijs van woningen beter wordt, maar dat wordt in het rapport van de tweede kamer uit 2012 ontkracht. Kernachtig aan het probleem is te weinig concurrentie; er zijn te weinig bouwers die met elkaar concurreren voor nieuwe projecten. Hierdoor ontstaan torenhoge huizenprijzen. ‘Het gebeurt misschien niet bewust, maar het is makkelijker om een ontwikkelaar te bellen als je 2000 woningen nodig hebt. Een ontwikkeling openstellen voor particuliere opdrachtgevers is dan een hoge drempel. Natuurlijk, is het spannend om bij schaarste meer energie te steken in het betrekken van bewoners bij hun leefomgeving, maar als je dat niet doet dan is particulier opdrachtgeverschap enkel voor tijden waarbij ontwikkelaars en beleggers niet durven te investeren. Kortom, op moment dat er geen geld kan worden verdiend. Zo worden eigenaar-bewoners buiten spel gezet op momenten dat er geld kan worden verdiend.’

Terwijl we worden bedolven onder paniekerige krantenkoppen en politieke partijen allemaal om het hardst roepen dat er moet worden gebouwd (wie herinnert zich het vaak gereproduceerde ‘bouwen bouwen bouwen!’ nog van o.a. L. Asscher?), is er geen duidelijkheid in hoe die huizen dan wel moeten gebouwd. ‘Het is nu allemaal paniekvoetbal,’ verzucht Jurrian. ‘Dat tekort zagen we 10 jaar geleden al aankomen – de vraag is nu, hoe zorgen we ervoor dat we niet wéér Vinex wijken krijgen en ons achteraf afvragen of we dat toch niet duurzamer hadden moeten aanpakken. Er is politiek leiderschap nodig. Wie staat er aan het roer?’

Hoewel ik mijn drukke straat niet heb ontworpen, realiseer ik mij inmiddels maar al te goed waar het echt om draait: eigenaarschap. Verandering? Die begint clichématig natuurlijk gewoon bij jezelf. Excuseert u mij, ik moet even een zakje oprapen.

Door: Maria Fraaije